PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI TERHADAP BALIK NAMA SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN BERDASARKAN JUAL BELI DI BAWAH TANGAN TANPA KEHADIRAN PEMILIK ASAL (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SERANG NOMOR 119/PDT.G/2025/PN SRG).

Irwan Sapta Putra; Mohammad Hifni; Muhammad  Solihin

doi:10.53363/bureau.v6i2.917

Authors

Irwan Sapta Putra Universitas Bina Bangsa
Mohammad Hifni Universitas Bina Bangsa
Muhammad Solihin Universitas Bina Bangsa

DOI:

https://doi.org/10.53363/bureau.v6i2.917

Keywords:

Perlindungan Hukum, Balik Nama, Hak Guna Bangunan (HGB), Jual Beli di Bawah Tangan, Pemilik Gaib., Legal Protection, Title Transfer, Building Use Right (HGB), Under-Hand Transaction, Absent Owner.

Abstract

Under-hand land sales frequently cause administrative obstacles in registering the title transfer of a Building Use Rights Certificate (SHGB) when the original owner's whereabouts are unknown, preventing the execution of a Sale and Purchase Deed (AJB) before a PPAT. This study aims to analyze the legal protection for good-faith buyers and the legal consequences on SHGB ownership based on Serang District Court Decision No. 119/Pdt.G/2025/PN Srg. This normative legal research employs statutory and case approaches analyzed qualitatively. The results indicate that: (1) Legal protection for a good-faith buyer is granted repressively through a court ruling, which legally serves as a substitute for the original owner's presence and signature during the title transfer process. (2) The legal consequence prior to the court ruling is an administrative deadlock; however, once the decision becomes final and binding (inkracht), the buyer's civil rights are fully restored, obligating the Land Office to process the title transfer under the buyer's name.

Downloads

Download data is not yet available.

References

A. Buku

Anggraeni, E. K. (2017). Pokok-pokok hukum perdata di Indonesia. Saraswati Nitisara.

Atikah, I. (2020). Perlindungan hak-hak konsumen dalam hukum negara. Media Madani.

Bagenda, C., Mappasessu, Sutisna, N., Saputra, J. A., Is, M. S., Rade, S. D., Agustina, A., Dadi, A. F. P., Rusmiyati, K., & Suyanto. (2023). Hukum perdata Indonesia (Teori dan implementasi). PT Mifandi Mandiri Digital.

Bagenda, C., Rizkia, N. D., Fardiansyah, H., Hidayat, M. R., Soleh, Y. P., Usman, R., Amri, Suhartini, Kuahaty, S. S., Akib, I., Irwanto, Sipayung, B., Sulaiman, S., & Kholis, I. (2023). Hukum perdata. Widina Bhakti Persada.

Barkah, Q., & Andriyani (Eds.). (2024). Perlindungan hukum. CV. Doki Course and Training.

Effendi, R. R. (2023). Hukum perdata. Penerbit Tangguh Denara Jaya.

Jamilah, L. (2021). Hukum agraria. Unisba Press.

Khasanah, D. D., Pase, A. T., Putri, V. R., Putra, A. R., Khairunnisa, Ningtyas, M. A., Salam, S., Wibowo, A. M., Tristiana, E., Jenar, S., Rustan, Kamilah, A., Musthofa, M. A. A., Putri, N. D., & Widodo, M. F. S. (2026). Hukum agraria Indonesia. PT Sada Kurnia Pustaka.

Lastri, A., Elsi, F., Ningsih, S. K., Rahma, A., Handayani, P., Saputra, R. A., Fadli, H., Hasibuan, F., Wati, E., Pratama, F., & Sari, N. Y. (2022). Akad jual beli dalam perspektif muamalah dan peranan BMT di LKS. Pustaka Egaliter.

Muhajir, Syarif, M., Raya, A. H. P., Hanim, L., Harimurti, D. A., Amini, T., Apriyanto, & Maryana, R. (2025). Hukum perdata Indonesia: Prinsip, struktur, dan penerapannya dalam kehidupan masyarakat. CV Pustaka Inspirasi Minang.

Ramadhani, R. (2018). Hukum agraria (Suatu pengantar). UMSU Press.

Sadi Is, M., Hartika, L., Arista, W., Harniwati, Indriani, S., Yuliska, E., Irna, Rizkia, N. D., Parlindungan S., G. T., Assari, E., Wijaya, M. S., & Pedo, Y. (2024). Hukum perdata. CV. Intelektual Manifes Media.

Shoim, M. (2022). Pengantar hukum perdata di Indonesia. CV. Rafi Sarana Perkasa.

Sitompul, V. B. (2017). Buku belajar hukum perdata. PT Pustaka Mandiri.

Sufiarina, Ismoyo, J. D., Judijanto, L., Kurniati, Y., Mamonto, A. A. N., Apriyanto, Suradinata, P. E., Sari, L., Parera, Z., Ishak, T., & Gani, Z. B. (2024). Hukum perdata: Asas-asas dan perkembangannya. PT Sonpedia Publishing Indonesia.

Sutarni, N. (2024). Hukum perdata. Eureka Media Aksara.

Yulia. (2015). Buku ajar hukum perdata. CV. BieNa Edukasi.

Hadjon, Philipus M. (1987). Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia: Sebuah Studi Tentang Prinsip-Prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi. Bina Ilmu.

Ibrahim, Johnny. (2007). Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif (Cet. 3). Bayumedia Publishing.

Marzuki, Peter Mahmud. (2016). Penelitian Hukum (Edisi Revisi). Kencana Prenada Media Group.

Radbruch, Gustav. (1950). Legal Philosophy (K. Wilk, Penerj.). In Intellectual Foundations of Modern Order.

B. Peraturan Perundang-Undangan

Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2016). Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.

Republik Indonesia. (1945). Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Republik Indonesia. (1847). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). Staatsblad Nomor 23 Tahun 1847.

Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043.

Republik Indonesia. (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696.

Republik Indonesia. (2009). Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 157, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5076.

C. Putusan Pengadilan Dan Dokumen Yudisial

Badan Pertanahan Nasional Kantor Pertanahan Kota Serang. (2007). Warkah tanah dan buku tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 286/Pager Agung atas nama Astuti. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Pengadilan Negeri Serang. (2025). Putusan Nomor 119/Pdt.G/2025/PN Srg dalam perkara Arie Firmansyah, S.T. melawan Astuti, Tina Faridah, dan Kantor Pertanahan Kota Serang. Mahkamah Agung Republik Indonesia.

D. Skripsi Dan Penelitian Relevan

Muhammad, G. N. N. (2021). Perlindungan hukum bagi pembeli dalam jual beli tanah secara di bawah tangan (Studi kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 2712 K/PDT/2019) [Skripsi, Universitas Islam Indonesia]. Repositori Institusi UII.

Nasution, P. H. (2016). Pelaksanaan peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dipergunakan rumah tinggal di Perumnas Dua Kota Pontianak [Skripsi, Universitas Tanjungpura]. Repositori Universitas Tanjungpura.

Siregar, M. F. A. (2024). Analisis hukum perjanjian jual beli terhadap Hak Guna Bangunan yang berakhir masa berlakunya (Studi kasus di Kantor Notaris Iin Indriany S.H. MKn) [Skripsi, Universitas Medan Area]. Repositori UMA.

Wibowo, A. P. L. (2011). Peralihan Hak Guna Bangunan (Karena jual beli) untuk rumah tinggal dan perubahan menjadi Hak Milik dalam mewujudkan kepastian hukum di Kota Yogyakarta [Skripsi, Universitas Atma Jaya Yogyakarta]. Repositori UAJY.

Widianti. (2006). Pelaksanaan peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dipergunakan rumah tinggal di Kantor Pertanahan Kota Semarang [Skripsi, Universitas Negeri Semarang]. REPOS UNNES.

E. Sumber Media Massa / Surat Kabar

Rakyat Merdeka. (2025, 24 Juli). Pengumuman panggilan sidang gaib perkara perdata Nomor 119/Pdt.G/2025/PN Srg. Surat Kabar Harian Rakyat Merdeka, hlm.